모로코 부동산 시장의 역설: 거래는 40% 급감했지만 가격은 유지

모로코 부동산 시장은 2026년 들어 전례 없는 역설적 상황을 보이고 있다. Bank Al-Maghrib과 ANCFCC의 공식 지표에 따르면 2026년 1분기 부동산 거래량은 40.2%나 급감했음에도 불구하고, 가격은 같은 기간 동안 단 2.4%만 하락했으며 연간 기준으로는 0.4% 감소에 그쳤다. 즉, 수요가 반토막 났는데도 가격은 거의 움직이지 않는 시장이 형성된 것이다.

통계가 시장 전체를 반영하지 못한다는 구조적 한계

가격지수(IPAI)는 ‘두 번 이상 거래된 부동산만 포함하는 반복매매 방식’으로 계산되기 때문에 신축 및 1차 시장을 반영하지 못하는 구조적 한계를 가지고 있다. 전문가들은 이 때문에 거래 급감이 실제보다 과장되었을 수 있다고 지적한다. 그러나 대체 통계가 존재하지 않아, IPAI는 « faute de mieux », 즉 어쩔 수 없이 사용되는 유일한 공식 지표다.

 

정부의 주택 보조금 ‘Daam Sakane’이 시장을 왜곡

2023년 도입된 Daam Sakane 프로그램은 105,000가구 이상이 혜택을 받으며 신축 시장을 크게 자극했다. 그러나 행정 절차가 매우 느려 “구입 의사와 실제 거래 사이의 지연이 길다”는 문제가 반복되고 있다. 보조금은 신축 시장을 흡수하면서 중개·2차 시장의 거래를 더욱 줄이는 효과를 낳고 있다.

행정 절차의 심각한 지연이 거래를 방해

거주 허가증, 건축 허가, 상속으로 분할된 토지의 정리 등에서 행정 지연이 심각해 거래 속도를 크게 늦춘다.

2026년 6월부터는 부동산 거래에 필요한 모든 위임장(procuration)을 법원 등록부에 기록해야 하는 새로운 규정이 시행되면서 거래 지연이 더 심해졌다.

가격이 떨어지지 않는 이유: 공급자들이 ‘버티기 전략’을 선택

전문가들은 가격이 떨어지지 않는 이유를 다음과 같이 설명한다.

① 토지 및 건축비 상승으로 인해 ‘손해를 보고 팔 수 없다’는 업계 의견이 반복된다.

② 비건축 토지에 대한 새로운 세금 부담: 2026년부터 비건축 토지에 최대 30 DH/m²의 세금이 부과되면서 프로모터들은 토지를 싸게 팔기보다 보유를 선택한다.

③ 인건비 폭등: CAN 2025와 월드컵 2030 관련 공공 프로젝트가 인력을 대거 흡수하면서 숙련 노동자 임금이 30~50% 상승했다.

④ 은행 대출 금리 상승: 기준금리는 2.25%로 안정적이지만 주택담보대출 금리는 5.13%로 상승해 구매력이 약화되었다.

⑤ 시장의 구조적 문제: ‘잠자는 집들’이 너무 많다. HCP의 최신 인구조사에 따르면 모로코 도시 주택 834만 채 중 71.1%만 실제 거주용이며, 15.5%는 세컨드 하우스 또는 시즌용 주택으로 사용된다.

게다가 비거주 주택의 72%는 20년 미만의 신축으로, “버려진 집”이 아니라 투자용으로 묶여 있는 주택이다. 즉, 시장에 공급은 존재하지만 실제로는 유통되지 않는 구조적 잠김(lock-in) 현상이 발생하고 있다.

 

모로코 부동산 시장은 거래가 40% 급감했음에도 불구하고 가격이 거의 떨어지지 않는 ‘전면적 잠김 상태’에 있다. 이 잠김 현상은 다음의 요인들이 동시에 작용하여 발생한다.

– 통계의 구조적 한계

– 정부 보조금이 신축 시장만 자극

– 행정 절차의 심각한 지연

– 토지 및 건축비 상승

– 인건비 폭등

– 대출 금리 상승

– 투자용 주택이 시장에 나오지 않는 구조적 잠금 현상

결국 시장은 수요, 공급, 가격이 모두 정상적으로 작동하지 않는 비정상적인 구조에 놓여 있습니다. 기사의 마지막 문장이 말하듯, « 진짜 질문은 왜 가격이 떨어지지 않는가 아니라 이 잠김이 언제까지 지속될 수 있는가이다. »